Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Налоговый вычет сохраняется ли при продаже квартиры

Сроки подачи декларации 3-НДФЛ и получения налогового вычета при покупке квартиры

Например, Петренко Н.П. могла оформить вычет только в мае 2015 года, когда уже лишилась рабочего места. Однако данная причина не повлияла на срок получения имущественного вычета при покупке квартиры, так как его объектом был период, обеспеченный налоговым ресурсом.

Когда можно подать декларацию на налоговый вычет при покупке квартиры? Оформление документации на получение 13% от суммы приобретения жилья допустимо только по истечении одного календарного года (п.7 ст. 220 НК РФ). В этом случае в расчет принимается налог, уплаченный за предшествующий год, если он оформляется не у работодателя, а в отделении ФНС.

Налог с продажи жилья

При продаже жилья взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку полученная в результате продажи прибыль считается доходом гражданина. Но уже из этого понятно, что взиматься он будет не во всех случаях – ведь прибыль не всегда равняется сумме, полученной при продаже, поскольку продавец мог ранее понести расходы на покупку или ремонт этой недвижимости.

На то, нужно ли будет платить НДФЛ, и с какой именно суммы, влияет несколько факторов:

  1. Как приобретена квартира – если сделка безвозмездная, все полученные от продажи деньги будут облагаться налогом, если возмездной – расходы продавца должны быть учтены.
  2. Срок владения жильём – есть минимальный требуемый законодательством срок (три или пять лет, в зависимости от обстоятельств), после владения квартирой в течение которого налог при продаже взиматься не будет. Если же сделка осуществлена раньше, то НДФЛ придётся платить в полном объёме – частичного освобождения от него, например, если квартира пробыла в собственности два года, не предусмотрено.
  3. Дата предшествовавшего приобретения квартиры оказывает влияние на расчётную стоимость – если это случилось до наступления 2016 года, когда начали действовать изменения в налоговом законодательстве, то для расчёта будет использоваться та сумма, что фигурирует в договоре купли-продажи. Если сделка была осуществлена в любой день с начала 2016 года, то может применяться либо также цена по договору, либо, если она ниже 70% от кадастровой, базой выступит именно эта цифра – 70% от кадастровой стоимости квартиры.
  4. На облагаемую налогом базу повлияет и применение вычетов – можно воспользоваться либо имущественным вычетом для уменьшения облагаемой НДФЛ базы на миллион рублей, либо вычетом расходов. Во втором случае, помимо расходов на приобретение, могут быть вычтены и другие, связанные с квартирой или её продажей – на ремонт, перепланировку, оформление и так далее. Вычеты не суммируются, выбор между ними предоставляется гражданину.

Закон о вычетах

По НК налоговые возмещения на имущество предоставляются:

  • Продавцам при продаже имущества. Продавец снижает сумму дохода, переданного ему покупателем за жилье. Вычитается фиксированная или расходная сумма Налог, подлежащий оплате, таким образом уменьшается. Подробнее о налоговом вычете при продаже недвижимости читайте по этой ссылке.
  • Покупателям при покупке недвижимости. Покупатель заявляет к возврату максимально 2 миллиона рублей и получает 13% от расходов на приобретение жилплощади из бюджета. Возврат осуществляется из ранее уплаченного НДФЛ. Материал по компенсациям при покупке мы ранее публиковали здесь.

ВАЖНО! Налоговый возврат при дарении жилья не предоставляется ни дарителю, ни одаряемому. Такой вид вычетов не предусмотрен налоговым законом, а применять правила по аналогии с куплей-продажей нельзя.

При этом стороны сделки могут воспользоваться вычетами, которые возникают у них в связи с покупкой и реализацией данной квартиры по ДКП. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Рефинансирование ипотеки и налоговый вычет – сохраняется или теряется процент

Остается ли налоговый вычет при рефинансировании или теряется? Процедура рефинансирования означает заключение нового ипотечного договора (в том же кредитном учреждении или в новом). При этом залоговая недвижимость передается другому кредитору. Читайте как получить при покупке квартиры в ипотеку.

Это означает, что заемщику необходимо:

  • собрать новый пакет документов для ипотеки;
  • передать их на рассмотрение в новый банк;
  • заключить новое соглашение.

При этом вся процедура повторяется, как и при получении первого кредита:

  • банк изучает платежеспособность потенциального клиента;
  • кредитную историю;
  • оценивает состояние залогового имцщества.

На видео – налоговый вычет при рефинансировании ипотеки:

Затем, в случае вынесения положительного решения, новый кредитор погашает долг клиента перед прежним банком и заключает скредитный договор на своих условиях. Читайте сколько раз можно получить налоговый вычет.

Изменение банковских кредитных ставок в сторону снижения делает выгодной процедуру перекредитования (рефинансирования).

На практике это выглядит следующим образом:

  • оформление ипотеки под 15% в банке Х;
  • переоформление договора по 12% в банке Y;
  • получение кредита в Y;
  • возмещение остатка долга Х;
  • выплата % Y.

С помощью рефинансирования можно пересмотреть сроки кредитования, уменьшить % кредита, соединить несколько кредитов в один, снизить размер платежей по процентам. Перекредитование осуществляется как в том же самом банке, если он изменил кредитные ставки, так и в другом. Про налоговый вычет при покупке квартиры пенсионерам читайте тут.

После переоформления ипотечного договора заемщик имеет право на возврат по уплаченным процентам.

Условия, при которых невыгодно заключение новой ипотеки:

  • длительность действия первоначального кредита более 5 лет;
  • погашение долговых обязательств более, чем на 50%;
  • разность в кредитных процентах менее 2.

По графику погашения долга, чаще всего, наибольшие суммы приходятся на первые 5 лет. В дальнейшем выплачивается тело кредита, а проценты занимают незначительную долю в общем платеже. Аналогичная ситуация при выплате более половины займа. По % ставкам экономия имеет место, если отличия составляют 2-3 процента. Как оформить налоговый вычет за лечение зубов узнайте здесь.

Затраты, требующиеся на получение нового кредита по погашению процентов:

  • две госпошлины (при снятии залоговой стоимости с недвижимости и новой регистрации);
  • повторная оценка жилого помещения, домостроения, земельного участка;
  • услуги по заверению документов;
  • комиссионные выплаты новому банку за погашение долга старому заемщику;
  • выплаты страховой компании за страхование кредита.

Имеет смысл подумать о необходимости перекредитования, если срок погашения первичного кредита небольшой. Во время переоформления договора придется выплачивать первому банку повышенные проценты из-за отсутствия залогового покрытия. Предоставляется ли, профессиональный налоговый вычет по НДФЛ узнайте в этом материале.

Пример. Гражданин П. взял ипотеку на приобретение дома в размере 3 млн. руб. на 15 лет под 15% годовых. Через 10 лет остаток долга составил 1 млн. 765 тыс. руб. При сохранении прежней ставки предстоит выплатить 800 тыс. руб. по процентам. В случае перекредитования на 13% платеж будет равен 645 тыс. руб. или на 155 тыс. руб. меньше Налоговый вычет по рефинансированию составит 84,0 тыс. руб. Общая бюджетная экономия была бы 239 тыс. руб. (155,0 тыс. руб. +84,0 тыс. руб.).

Необходимо уточнить, есть ли штрафные санкции за досрочное расторжение ипотечного соглашения и в каком размере. Возмещение убытков первому банку могут превысить выгоду от перекредитования. Сопоставив ожидаемую экономию по налоговому вычету процентных банковских платежей с расходами во время перезаключения договорных обязательств, можно принимать окончательное решение.

Имущественный вычет означает фактические расходы на погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на строительство или покупку недвижимости (в том числе земельных участков для индивидуального строительства или под готовыми строениями). Про налоговый вычет при покупке земельного участка расскажет эта статья.

Налоговый вычет при купле квартиры в долевую собственность

До конца 2013 года лимит имущественного вычета применялся исключительно к объекту недвижимости и достигал 2 000 000 рублей, а после 01.01.2014 каждый из собственников жилого помещения может обратится за получением льготы, которая не должна превышать 2 000 000 рублей.
В то же время, нужно учитывать, что за дату приобретения недвижимости принимается дата регистрации права собственности.

Пример 1

Пример 2

Может ли получить налоговый вычет гражданин на пенсии?

Пенсия НДФЛ не облагается, поэтому вопрос, имеет ли право пенсионер на возврат подоходного налога, — совсем не праздный.

Пенсионер имеет право получить налоговый вычет в следующих случаях:

  • С места работы (если он работает).
  • По дополнительным доходам, например, от сдачи квартиры или негосударственной пенсии и др. Важно, чтобы от этих доходов были произведены отчисления в размере 13%.
  • Воспользоваться переносом налогового вычета. Для граждан, находящихся на пенсии, с 1 января 2012 г. пунктом 10 статьи 220 Налогового Кодекса РФ предусмотрен перенос вычета на предшествующие налоговые периоды (не более 3) перед приобретением квартиры. То есть, пенсионер имеет право получить возврат налога и в том случае, если на момент покупки он находится на пенсии.